Moratoria en el pago de hipotecas tras decreto estado de alarma

Tras la declaración del estado de alarma por el COVID-19 se publica el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, en el que se fijan las medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, entre ellas destaca la moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias, medida que comentamos a continuación.

En el capítulo I del Real Decreto se adoptan una serie de medidas de apoyo a trabajadores, familias y colectivos vulnerables, que se vean perjudicados por las circunstancias actuales. Es en los artículos 7 y 8 en los que asegura la protección de deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad, evitando que puedan ser desahuciados de sus viviendas por no poder pagar las cuotas hipotecarias debido a esta situación de emergencia sanitaria.

Como vemos en el artículo 7 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, se establece las medidas orientadas a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes tienen dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

En el artículo 8 se establece el ámbito de aplicación de esta moratoria. Se aplicará a los contratos de préstamos o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor este en los supuestos de vulnerabilidad económica, que se establece en el art.9 de dicho decreto y que esté en vigor en la fecha en que entre en vigor dicho decreto.

Estas medidas se aplican igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario. Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

En el artículo 9 se fijan las circunstancias que son consideradas como situación de especial vulnerabilidad, el deudor hipotecario debe cumplir con todos los requisitos:

1. Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.

2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

•  Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). IPREM ANUAL= 7.519,59 EUROS.
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
• En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
• En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

3. Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

4. Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

Se entenderá que hay una alteración significativa cuando:

1. Se ha producido una alteración económica significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3. Supongamos una familia de 4 miembros en la que trabajan 2 de sus miembros y la suma de sus ingresos mensuales netos eran 2.000€  y la cuota de su préstamo hipotecario para pagar su vivienda habitual es de 650€ mensuales, siendo en este escenario su esfuerzo del 0,325 (resultado de la división del importe de la cuota del préstamo hipotecario, entre los ingresos mensuales 650/2.000). Para saber el esfuerzo que me sitúa en el cumplimiento del requisito, multiplico mi tasa del 0,325, por 1,3, siendo 0,422. Y ahora hago los cálculos con mi situación actual en la que los ingresos netos mensuales descienden hasta los 1.400€ y la cuota del préstamo hipotecario se mantiene. Mi esfuerzo sería 650/1.400€= 0,464. Como es superior a la tasa de referencia del 0,422, estaría cumpliendo este requisito.
2. Se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.

Por unidad familiar se entiende la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

¿Cómo se acreditan estas circunstancias para poder acogerse a la moratoria hipotecaria?

Serán necesarios los siguientes documentos:

1. Cuando se esté en situación legal de desempleo, el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
2. Cuando se esté en situación de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, el certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
4. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos y a los seis meses anteriores.
5. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
6. Titularidad de los bienes: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar o escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
7. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerare sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

¿Cuándo podrá solicitarse?

Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación podrán solicitarlo hasta el 29 de septiembre de 2020.

Realizada la solicitud, la entidad acreedora procederá a su activación en un plazo máximo de quince días. Una vez que este concedida, la entidad comunicara al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo

¿Qué efectos tiene la moratoria?

Conlleva la suspensión de la deuda hipotecaria durante un plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.

Durante este periodo, la entidad acreedora no puede exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran y tampoco se devengaran intereses.

¿Qué consecuencias tiene la aplicación indebida por deudores hipotecarios de la moratoria en el pago de las hipotecas?

Se establece en el art.16 del Real Decreto-ley, que aquel deudor que se beneficie de las medidas de la moratoria sin reunir los requisitos necesarios fijados en el art.9, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan producido, así como de todos los gastos que se generen por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiese dar lugar.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de esta norma.

Del mismo modo, incurre en responsabilidad el deudor que, de manera voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de eta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.