Medidas relativas a los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda
Tras la declaración del estado de alarma muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma, por lo que la falta de ingresos o minoración de estos puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento total o parcial de sus obligaciones de pago de renta de locales de alquiler.
A falta de un acuerdo entre las partes, en la Ley de Arrendamientos Urbanos no se prevé una causa de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o declaración de estado de alarma. Ante esta situación, se procede a fijar una regulación específica en línea con la cláusula “Rebus sic stantibus”, para permitir la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Por lo que se ofrece una respuesta, en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo.
Se establece en el art.1 del RDL 15/2020, que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, considerándose tales las que cumplan los requisitos del art.3 de la Ley de Arrendamiento Urbano, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad púbica o un gran tenedor, la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que deberá el arrendador aceptar siempre que antes no se hubiese llegado a un acuerdo.
La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contaran desde que:
- finalice el estado de alarma
- A partir de la finalización del plazo de cuatro meses, que hacemos mención más adelante.
Siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prorrogas.
Plazo. Podrá solicitarlo en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RDL. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si el plazo fuese insuficiente, sin que puedan superarse los cuatro meses.
En el artículo 2 del RDL 15/2020, establece que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, el aplazamiento temporal o extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiese acordado con anterioridad.
En este caso, las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna/s mensualidades de la renta arrendaticia. Si se dispone de ella, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuese inferior al año.
Requisitos. Para acceder a estas medidas los autónomos y pymes deberán cumplir unos requisitos:
- En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
- Estar afiliado y en situación de alta, en fecha de declaración del estado de alarma, el 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad se haya suspendido como consecuencia de la entrada del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente delegada al amparo del referido real decreto.
- Si no se ha visto suspendida, acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- En el caso de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
- Que no supere los límites establecidos en el art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
- Que la actividad haya quedado suspendida por la entrada del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente delegada al amparo del referido real decreto.
- Si no se viese suspendida, acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Formalidades. Para demostrar que cumplen con los requisitos el arrendatario deberá acreditar ante el arrendador la siguiente documentación:
- Presentación de una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual. Cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar dicha reducción.
- Acreditar mediante un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Aquellos arrendatarios que se beneficien del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos necesarios serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de los gastos generados en la aplicación de esta medida.
